Von Rechtsanwalt Günter Meisch, 22765 Hamburg

1. Ausgangspunkt: Gesetzeslage bei Altlasten seit dem 1.3.99

Mit dem am 1. März 1999 in Kraft getretenen Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) und der am 1.7.99 darauf folgenden Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) ist nunmehr neben den Elementen Wasser und Luft auch das Medium Boden auf Bundesebene gesetzlich geschützt. Ein Schwerpunkt des neuen Bodenschutzrechtes bildet die Behandlung von Altlasten, für die erstmals einheitliche Instrumentarien zur Erfassung, Untersuchung und Sanierung altlastenverdächtiger Flächen angeboten werden.

Das Gesetz enthält in § 4 III BBodSchG außerdem einen Katalog von Sanierungsverantwortlichen, der über bisheriges Recht teilweise weit hinausgeht. Das Gesetz bringt für Eigentümer, Besitzer, Erwerber und Veräußerer  schadstoffbelasteter Grundstücke sowie für Gesellschafter juristischer Personen, denen Grundstücke mit schädlichen Bodenveränderungen gehören, eine Reihe von Neuerungen und damit verbundene erhebliche Haftungsrisiken mit sich.

2. Pflichten nach § 4 III BBodSchG.

Das neue Gesetz definiert den Kreis der Sanierungsverantwortlichen bei schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten abschließend wie folgt:

• der Verursacher sowie dessen Gesamtrechtsnachfolger,
• der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück,
• der frühere Eigentümer eines Grundstücks, soweit er sein Eigentum nach dem 1.3.99 auf den Erwerber übertragen hat,
• derjenige, welcher aus handelsrechtlichem oder gesellschaftsrechtlichem Rechtsgrund für eine juristische Person einzustehen hat, welcher ein schadstoffbelastetes Grundstück gehört.

Zwischen mehreren Verantwortlichen besteht ein Ausgleichsanspruch, nach dem z.B. der Grundstückseigentümer den von der Behörde nicht herangezogenen Verursacher wegen der entstandenen Untersuchungs -und Sanierungskosten in Anspruch nehmen kann.  Umgekehrt kann der Verursacher seine Kosten nicht auf den Eigentümer abwälzen.

Sanierungsverantwortlich ist u.a. der im Grundbuch eingetragene Grundstückseigentümer. 

Problematisch ist die Neuregelung des § 4 VI BBodSchG zur Heranziehung des ehemaligen Grundstückseigentümers. Hierzu nennt das Gesetz folgende Voraussetzungen , die erfüllt sein müssen:

• Übertragung des kontaminierten Eigentums durch den ehemaligen Eigentümer auf den neuen nach dem 1.3.99
• Positive) Kenntnis des ehemaligen Grundstückeigentümers von den schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten. Darunter wird auch das "Kennenmüssen" sowie eine fahrlässige Unkenntnis über den Zustand des Bodens verstanden.
• Blindes Vertrauen des Voreigentümers beim Erwerb des veräußerten kontaminierten  Grundstücks. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts soll der Veräußerer dann nicht schutzwürdig sein, wenn er z.B.  vorhandene Anhaltspunkte über eine Kontaminierung ignoriert  und sich nicht um eine Aufklärung bemüht hat.

Aufgrund dieser Haftungssituation werden sowohl Verkäufer als auch Erwerber eines Grundstücks versuchen , sich vertraglich dahingehend abzusichern, dass im Falle der behördlichen Inanspruchnahme der Käufer den Verkäufer von allen Aufwendungen im Zusammenhang mit Untersuchungs -und Sanierungsanforderungen hinsichtlich der schädlichen Bodenveränderungen bzw. Altlasten freistellt.

Daraus ergibt sich ein

3. Allgemeiner Regelungsbedarf und eine Festlegung der zu regelnden Inhalte bei Altlasten im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen.

Ein mit Altlasten oder schädlichen Bodenveränderungen behaftetes Grundstück wies schon vor dem Inkrafttreten des neuen Bodenrechts einen Sachmangel oder Fehler im Sinne von § 459 I BGB auf,

aufgrund dessen Wandelung oder Minderung gem. § 462 f. BGB verlangt werden konnte.  Allerdings verjährt dieser Anspruch bereits ein Jahr ab Grundstücksübergabe, es sei denn, der Verkäufer hatte den Mangel arglistig verschwiegen. Dann beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre.

Daran hat sich nichts geändert.

Bevor jedoch Ansprüche dieser Art erhoben werden können, müssen die Begriffe "Altlasten" und "Altlastenverdacht" für beide Vertragsparteien klar definiert sein.

4. Altlasten und schädliche Bodenveränderungen

Die Begriffe "Altlasten" und "schädliche Bodenveränderungen" sind in § 2 Abs. V und der Begriff "Altlastenverdacht" § 2 Abs. VI, V BBodSchG nunmehr bundeseinheitlich definiert.

Ergänzend sind zur Konkretisierung dieser Definitionen im Grundstückskaufvertrag die Vorgaben im BBodSchG zu den sog. Prüf-und Maßnahmewerten heranzuziehen.  Diese Vorgaben sind im wesentlichen nunmehr in der BBodSchV. umgesetzt.

Prüfwerte sind danach Werte, bei deren Überschreiten unter Berücksichtigung der Bodennutzung eine einzelfallbezogene Prüfung durchzuführen und festzustellen ist, ob eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast vorliegt.

Ist der Prüfwert erreicht, hat die Behörde durch Untersuchungsmaßnahmen festzustellen, ob tatsächlich eine sanierungsbedürftige schädliche Bodenveränderung oder Altlast vorliegt.  Bei Nichterreichen der Prüfwerte im Einzelfall kann der Investor in der Regel darauf vertrauen, von der Behörde künftig nicht zu Sanierungsmaßnahmen herangezogen zu werden. Selbst bei Überschreiten der Prüfwerte kann jedoch ein Altlastenverdacht unter bestimmten Konstellationen der Bodenart, der Grundstücksnutzung und der Schadstoffmobilität verneint werden.

5. Vertragliche Konsequenzen

Diese durch das neue Bodenschutzrecht geschaffene Rechtslage sollte bei vertraglichen Vereinbarungen die Interessenlage des ehemaligen Grundstückseigentümers,  des Veräußerers und jetzigen Grundstückseigentümers sowie des Erwerbers durch entsprechende Formulierungen berücksichtigen.

Je nachdem, aus welcher Sicht der Vertrag gestaltet wird, bieten sich hierfür unter Berücksichtigung der Verantwortlichkeiten in § 4 III , VI BBodSchG praktische Vertragsgestaltungen an.

Hinzuweisen wäre in diesem Zusammenhang noch auf die Wertausgleichspflicht nach § 25 BBodSchG, die ein Grundstückseigentümer zu leisten hat, wenn sein Grundstück eine nicht nur unwesentliche Wertsteigerung  dadurch erfährt, dass es mit öffentlichen Mitteln saniert worden ist. Der Wertausgleich wird nach § 25 II BBodSchG ermittelt und der Ausgleichsbetrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Sie wird auch ohne Eintragung in das Grundbuch wirksam.  Für den Käufer und seinen Finanzierungsgläubiger hat die Kenntnis über die Existenz eines öffentlichen Wertausgleichs schon deshalb gravierende Konsequenzen, weil der Verkehrswert eines Grundstücks dadurch leicht abgeschöpft werden kann.

Der potenzielle Käufer eines Grundstücks sollte deshalb genau prüfen oder sich vom Verkäufer vertraglich zusichern lassen, ob und inwieweit Kosten für Sanierungsmaßnahmen durch die öffentliche Hand bereits beglichen sind.